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隨著交通工具和通勤方式的多元化，人們對空間距離慢慢模糊，而時間概念已成為衡量尺度遠近的工具，比如城市間的距離用高鐵幾小時來指代，城市內的距離，則用地鐵通行時長來描述。
尤其在當前軌道交通編制和申報門檻不斷調整的背景下，一座城市的地鐵建設及開發程度，也是其經濟發展水平的體現。
截止2022年5月，西安共開通地鐵線路8條，運行里程259km，全國排名第12（2021年總客運量全國第七）。而從全國各地已開通和已獲批的總里程看，2025年西安將以422km位居全國已獲批地鐵線路里程第11位。
那么，對西安來說，至關重要的TOD開發情況又如何呢？仲量聯行聯合悅西安，將以大數據可視化的形式，進行全方位解讀。
地鐵和城市的化學反應
TOD開發，能為城市發展貢獻多樣化的物業載體，促進多元功能的融合與土地高強度的開發利用，是驅動城市高效率綜合開發的引擎，也是交通效能轉化為城市動能的反應催化劑。
并且，地鐵站點的覆蓋率及站點周邊的開發情況，可反映出城市公共交通價值是否被有效利用，所以對當前西安TOD站點現狀的分析，也需從地鐵開始。
比如，換乘站點往往因為客流更大而具有更強的可塑性，預計在2025年地鐵3期建設完成后，西安地鐵站總數將達到249個，通車后城市內換乘點將達到37個。其中在建的8號環線將會有18個換乘站，對全市的換乘貢獻率高達48%，其釋放的效能將進一步重塑西安城市發展格局。
西安地鐵2025年運營線路圖
另外，2號、4號、14號三線已在西安北站完成交匯，而城東的紡織城則具備1號、6號、9號三線接駁，二者均有效提高了跨城出行的便利程度。
其次，地鐵站點的覆蓋，能從公共交通角度反映出城市高價值區域的分布，因為地鐵站點周邊屬于隱形的“潛藏”價值區域，借助TOD開發，可實現“站點”向“站城”的轉換。據公開數據測算，至2025年，西安全市地鐵500米覆蓋率為12.2%，即地鐵站點有效賦能區域僅占西安建設用地總面積的1/8左右。
這一數據，一方面顯示了西安地鐵建設滯后于城市發展的現狀，另一方面也反映出西安地鐵對城市功能的支持與引導，正處于快速發展階段。
TOD站點的覆蓋區域，往往是城市中最需要高效開發利用的空間，也最能提升經濟效率，從全球城市發展的宏觀視角看，站點覆蓋率在一定程度上反映區域經濟效率，二者應呈正相關性，而西安市各區地鐵站點目前覆蓋率與經濟效率的相關性情況，在下圖中一目了然。
38+2+X：西安TOD站點仍需進擊
從目前來看，西安是否有成型或者將要成型的TOD站點呢？我們不妨對符合TOD開發的站點進行范圍確定。
結合國內外城市TOD開發經驗，西安地鐵站點周邊300米半徑范圍，應該為TOD開發的核心區域。從理論上來說，這片區域內應聚集高濃度的商業、辦公、文化、娛樂等城市功能，從而實現TOD對城市價值的兌現。
若根據站點周邊運營型業態情況，來進行價值屬性的分類，可以得到商圈屬性、商務屬性、產業屬性、文體屬性四種站點。在西安的249個地鐵站點中，具備TOD開發屬性的地鐵站點共有38個，占總站點數的15.3%，其中包含一般站點21個，換乘站點17個。
而基于價值屬性，進一步對這些TOD站點進行分類，還能發現不少特點。
數據統計：仲量聯行
一是從城市的空間分布上，城墻內實現TOD開發價值的地鐵站點1個（鐘樓站），而二環內實現TOD開發價值的地鐵站點共計9個，并且以商業屬性、文旅屬性為主，暫無商務屬性站點。
二是從TOD開發價值的復合程度上，目前38個實現TOD開發的地鐵站點中具備復合化屬性的站點共計7個，分別是：鐘樓站（蓮湖區）、余家寨站（未央區）、行政中心站（經開區）、黃渠頭站（曲江新區）、木塔寺站（高新區）、丈八一路站（高新區）、省體育館站（高新區）。
西安具備TOD開發價值地鐵站點分布
如果說西安完成開發的TOD站點分布還算均勻，那為何實現開發價值的站點占比如此低呢？統籌來看，西安地鐵建設速度相對較慢，雖然目前已滿足居民基本的出行需求，但大量站點的開發后置，導致站點建設與周邊功能不協同，未能釋放出TOD站點帶動片區發展的潛力。
不過，除了這38個站點外，還有兩個站點也值得期待，即：電視塔旁的會展中心站（未來或更名）、奧體中心的雙寨站。
根據2020年8月的《西安文化商務區控制性詳細規劃》公示，我們從土地利用、空間結構、功能布局等方面描摹會展中心站。從科技文創片區的發展前景出發，會展中心站所在區域作為西安文化CBD的門戶，已建成運營萊安中心、萬象天地等項目。
而站點周邊，占地約138畝、建筑面積近60萬㎡，包含4棟超高層的華潤置地國際文化商業中心。正在建設中，未來將形成一個集高端住宅、高端商業、高端商務、高端酒店為代表的城市封面，也將是西安TOD模式的典范。
從隋唐天壇眺望電視塔
華潤置地國際文化商業中心效果圖
我們再看看雙寨站。
在“三軸定長安”的時代，奧體中心片區已是“東軸線”樞紐，一系列規劃重塑、功能重組和產業重置之下，國際港務區將演變成為城市東北部的中心。
作為3號線與14號線的天地換乘站點，雙寨是奧體中心片區的活力源泉和流量端口，招商局絲路中心、綠地絲路全球貿易港、中國五礦金融貿易中心、華潤湃中心、水晶匯溪廣場、綠城全運村等多個地標。
奧體外圍是全市唯一的地鐵TOD建筑群，雙寨站點周邊無論在立體交通接駁設計、商業功能承接，還是地上公寓及寫字樓的配套，都力爭將雙地鐵功能性完整發揮，實現“商業、文化+”的多重復合效果。
同時，在結合西安市目前的空間發展、功能重塑、城市更新、控規編制等因素后，我們看到未來將會有更多的站點，陸續兌現其TOD開發價值。
西安未來的TOD開發走向何方？
不難看出，目前西安的部分站點周邊，土地被重新開發利用的趨勢已非常明顯。
站點帶動片區開發、重塑市場價值的TOD效應已逐漸開啟，而西安也將從“大建設”向“大建設+大開發”的模式轉變，助力西安迎來“TOD時代”。
同時，《國家綜合立體交通網規劃綱要》中指出：要推動樞紐一體化建設，按照站城一體、產城融合、開放共享原則，做好發展空間預留、用地功能管控、開發時序協調，這也為TOD的發展指明了方向。
從城市層面看，這就需要處理好交通樞紐與城市產業發展之間的關系，而聚焦到片區上，則要充分利用站點TOD開發為片區發展賦能，提前規避不利因素，仲量聯行與悅君認為，應在更多的方面進行積極探索和嘗試：
其一是TOD和城市更新融合，實現動力更迭。中心城區內城市更新應該優先考慮TOD項目，借勢TOD驅動高質量城市更新，帶動站點周邊土地高強度開發和復合利用，促進人口和產業集聚，實現公共利益和城市發展雙贏。
其二是TOD和多元功能結合，促進站城一體。在具體開發建設中，實施TOD站城一體化建設，打造軌道交通產業鏈。將多樣化的城市功能集中布置在站點周邊，形成人氣集聚、出行高效、方便快捷的城市生活，讓市民真正實現自由工作、自由生活。
其三是TOD和ESG理念諧合，助力低碳發展。TOD是助力城市低碳發展轉型的重要抓手，在實踐中應積極融入綠色可持續發展理念，通過TOD開發打造復合緊湊的城市空間，實現高效可靠的公交出行和多元便利的生活服務深度融合，引導市民出行方式的結構化轉變，同時TOD開發捕捉軌道建設帶來的外部經濟效益，也將反哺軌道交通運營維護。
總體來說，目前已規劃建設的地鐵周邊仍然存在一定的開發空間，在大力推進城市更新的政策優勢疊加下，在城市未來的發展建設中，西安依舊需要充分利用TOD驅動片區實現綜合性、復合化、高效率的發展，將流量價值轉變城市的可持續經濟價值，利用TOD重塑西安的城市經濟格局。
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發表于 2022-6-6 10:48:47
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